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计划经济政府定价时代真的会带来房价大跌吗

发布时间:2021-01-21 16:36:17 阅读: 来源:硅酸铝板厂家

摘要: 相比于之前的限购限贷这种常规的调控来说,随着政府定价开始限制网签以来,曾经肆无忌惮的房价确实得到了一定的缓解。

相比于之前的限购限贷这种常规的调控来说,随着政府定价开始限制网签以来,曾经肆无忌惮的房价确实得到了一定的缓解。但是,面对这样的一种计划经济,政府定价的楼市情况,房价真的就会如你所愿的一路下跌了?

为什么说楼市是重回定价时代

之所以说「重回」,是因为在1998年住房市场化改革之前,大多数楼盘都是采取政府定价模式。

1992年印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定,住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。各地所定的利润水平一般在5-10%之间。

然而,由于房地产开发周期较长,人力成本、物料成本一直都在变动,这一规定缺乏可操作性。加上我国加入WTO之后,市场化就成为主要改革方向,房价逐渐由政府控制变成市场调节。

2008年,全球遭遇金融危机,大多数城市房价下跌,部分仍在坚守“政府指导价”的城市,由于价格调整不及时,导致房价过高,企业怨声载道。

当时,南京一楼盘因为擅自降价,被当地房管部门认定属于不正当竞争,遭遇舆论反弹,最后南京“政府指导价”退出江湖。

2009年,四万亿横空出世,楼市重回上涨渠道,恢复政府指导价的声音不绝于耳。2013年,包括广州、北京在内的城市都推出了“备案价”制度,要求新房预售价格不得高于政府备案价。

结果,楼市阴阳合同盛行,楼盘多以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房,政府指导价名存实亡。

随着2014年中国楼市再度陷入政府,政府备案价退出江湖。直到2017年新一轮房价持续暴涨,包括广州、深圳、南京等在内的绝大多数城市,不仅重新恢复备案价制度,而且全面升级为「一房一价」,「政府定价」。

楼市重回政府定价时代,究竟是好是坏?

从经济原理来看,任何一种商品,都受到价格信号调解。需求多了,价格上涨,从而让供求回归平衡;需求少了,价格下跌,供需最终也会回归平衡。

然而,「政府定价」的存在,相当于人为掐断市场调节的信号,不仅房价数据失真,对政府决策和购房都失去参考意义,而且,政府定价能否压制纸面上的成交价格,却压制不住真实价格。

当真实价格与政府定价之间出现背离,最终结果无非有三种:要么是开发商通过双合同加以规避;要么是寻租、腐败和监管套利层出不穷;要么是暂时被抑制的价格,在政策放松之后,会出现报复性反弹。

每一次楼市「政府定价」的回流,都伴随着双合同的泛滥。2013年,广州等地的双合同让人印象深刻;2016年以来,在江苏、广东等地,“双合同”几乎成了楼市公开的秘密。

所谓双合同,一份是满足政府定价要求的购房合同,一份是代表住宅实际溢价的装修合同。由于装修合同的贷款成本更高,这就导致购房者不仅不能享受到政府定价的好处,而且其首付和利息成本都比之前要高。

有人说,只要打击双合同,一切问题都会迎刃而解。事情当然没有这么简单,既然价格信号失真,新房成交价不能体现市场真实供求关系,那么开发商就会转而推迟上市时间,延缓开发力度,这只会让供给进一步缩减,反而更加刺激房价上涨。

有地方为了防止阴阳合同,转而推出摇号抽签制度。摇号抽签看起来很公平,但操纵的空间更大。而且,摇号抽签,通过人为控制让名义房价低于真实房价,这就会导致更多潜在购房者蜂拥而至,大家都试图从中获得政府主动奉送的溢价空间,只会让整个楼市更加火热。

最关键的是,行政管制的触角伸得越远,监管套利和寻租的空间就越大。当新盘预售证、住宅网签资格都被人为限制时,会出现怎样的利益勾连,其实不难想象。

过去的历史经验早已证明,「政府定价」并没有让买房更加轻松,反而带来无数的隐性成本,最终成了未来房价暴涨的助推剂。

既然不能降房价,为何还这么热衷于政府定价?

一个原因是,相比于放松土地供给、增加保障房供应这些釜底抽薪的手段,「政府定价」操作起来更加轻松,而且不会影响政府从楼市里获得的土地财政。

另一个原因是,「政府定价」虽然不能让房价真正回归稳定,但至少在统计数字上看起来更好看,从而能够在形式上完成房价调控的任务,暂时纾解社会公众的不满。

然而,正如计划时代,限制了红糖的价格,并不会真正让人人买得起红糖一样,现在限制了住宅价格,也不会让人人都轻松买得上房子。这个道理并不难理解。

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